Grondbeleid

Overeenkomstig artikel 9, lid 2 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) dient een paragraaf Grondbeleid deel uit te maken van de programmabegroting en het jaarverslag. Transparantie over het grondbeleid voor u is om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege het financiële belang en de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de programma’s.

Het gemeentelijke grondbeleid is vastgelegd in de Nota Grondbeleid van de voormalige gemeente Zevenaar die in februari 2012 is vastgesteld en op 18 december 2019 door de raad geldend en van toepassing verklaard op het gehele grondgebied van de gemeente Zevenaar. In de nota wordt uitwerking gegeven aan de manier waarop de grondpositie en het grondbeleid worden ingezet voor de ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast is een strategie opgesteld voor het beheer van strategisch grondbezit van Zevenaar (aankoop, exploitatie en uitgifte). Ook de relatie met het exploitatieplan in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gericht op publiekrechtelijk kostenverhaal, is ingevuld.
In de collegevergadering van 14 januari 2020 is de grondprijsbrief 2020 vastgesteld. Door middel van de Raadsinformatiebrief 2020-001 bent u hierover op de hoogte gebracht en hebt u kennis kunnen nemen van de inhoud ervan. Jaarlijks wordt de grondprijsbrief geactualiseerd.

Het grondbeleid toen en nu
Het actief exploiteren van bouwgronden is een bedrijfsmatig proces, dat zich over meerdere jaren voltrekt. De gemeente Zevenaar heeft in het verleden voor een actieve grondpolitiek gekozen. Bouwgrond is economisch gezien een schaars goed. Een gemeente gebruikt grond om de lange termijnontwikkeling van wonen, werken en recreëren te sturen. De gemeente koopt in dat geval grond van derden, maakt deze bouwrijp en geeft deze grond uit aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar.
In de Nota Grondbeleid is gekozen voor een facilitair grondbeleid waarin grondverwerving niet meer centraal staat. Er wordt in dat geval meer samenwerking gezocht met private partijen. Een facilitair grondbeleid sluit aan op de ontwikkelingen van Zevenaar tot 2030, die in de structuurvisie van de voormalige gemeente Zevenaar zijn genoemd.

De nog lopende grondexploitaties dateren nog uit de tijd dat de gemeente een actieve grondpolitiek voerde.

Momenteel worden de voorbereidingen getroffen voor het harmoniseren en actualiseren van de bovengenoemde nota grondbeleid en het grondexploitatieplan. Dat geldt ook voor de omgevingsvisies van de beide voormalige gemeenten. Beiden worden naar verwachting in 2020 aan de raad ter vaststelling aangeboden. Op dit moment zijn de onderstaande beleidskaders nog steeds geldend.

Woonvisie
In de woonvisies van beide voormalige gemeenten wordt de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de uitvoering van het beleid nader uitgewerkt. Samengevat komt de uitvoering op het volgende neer:
Regierol gemeente:
Wij regisseren als gemeente om de kwaliteit van de woningvoorraad te bewaken en de positie van kwetsbare doelgroepen te beschermen. De gemeente voert regie op de locatiekeuze en -invulling, zowel ruimtelijk als volkshuisvestelijk.
Voor aanpassingen in de bestaande woningvoorraad ligt onze rol bij bewustmaken en faciliteren van initiatieven van bewoners, eigenaren en het lokale bedrijfsleven. Kwetsbare doelgroepen beschermen wij door afspraken te maken met de woningcorporatie en met onze huisvestingsverordening.
Voorsorteren op veranderingen in de woningmarkt waarbij de bestaande voorraad centraal staat:
Waar wij voorheen rekening hebben gehouden met krimp blijkt nu uit de nieuwe woningbehoefteprognoses 2019 dat er geen sprake meer is van een krimp in de Liemers. De prognoses uit 2019 laat tenminste tot 2040 een huishoudensgroei zien. De belangrijkste regionale opgaven zijn dan ook: voorkomen dat het woningtekort verder oploopt in de Liemers, ruimte voor nieuwe woningbouwlocaties en behoefte aan betaalbaar wonen. Ten opzichte van 2017 ligt het accent, naast de oplopende woningtekorten, vooral op de betaalbaarheid van woningen voor middeninkomensgroepen. Volgens het woningbehoefteonderzoek zou tot 2025 bijna de helft van het woningbouwprogramma moeten bestaan uit betaalbare koopwoningen tot € 200.000,- en daarnaast is er vanuit de middeninkomens ook behoefte aan particuliere huur in de middenhuur. Omdat de vraag naar verwachting nog verder zal toenemen heeft het verhogen van de nieuwbouwproductie op de korte termijn (vóór 2025) dan ook prioriteit. Daarom is het van belang om de komende twee jaar te benutten om de beschikbare planologische capaciteit (versneld) in te zetten. En eventueel andere plannen in de tijd naar voren te halen, en aanvullende nieuwbouwlocaties te zoeken voor de periode na 2025.
Met nieuwbouw voegen we de komende decennia nog maar enkele procenten aan de woningvoorraad toe. Veruit het grootste deel van de woningen staat er al en die worden naar tevredenheid bewoond. Voor deze bewoners en eigenaren van de woningen is het belangrijk dat de nieuwbouw iets extra’s toevoegt (een aantrekkelijke woning om naar door te stromen).
Op gebied van duurzaamheid, levensloopgeschiktheid en uitstraling zijn investeringen nodig om bestaande woningen aantrekkelijk te houden of te maken. De verbetering van de energieprestatie van woningen van ouder dan 30 jaar is hierbij het uitgangspunt.

Leefbaarheid:
Wij gaan voor leefbare kernen. Met het woningbouwprogramma dragen wij hier aan bij. Woningen bouwen wij hoofdzakelijk in de inbreidingsgebieden met uitzondering van enkele grote uitbreidingsgebieden. Woningbouw zien wij hierbij als middel voor de groeiende woningbehoefte en deels het woningtekort in de regio. Als het gaat om de doelgroepen met een kwetsbare positie vragen wij vooral de corporaties een actieve rol op zich te nemen. Op basis van de landelijke leefbaarheidsmonitor, maar ook vooral door alert zijn op signalen vanuit buurten houden wij samen met de corporaties in de gaten waar sprake is van problemen op het gebied van leefbaarheid. Samen met de corporaties, welzijnsorganisaties, scholen, woningeigenaren, buurtbewoners die zich verenigen en ook plaatselijke ondernemers gaan we aan de slag bij specifieke problemen.

Faciliteren van initiatieven:
Als gemeente kiezen we niet een bepalende en sturende rol, maar een meer faciliterende rol. Zeker ook in het wonen, waar wij op de woningmarkt met een aantal instrumenten voorwaarden kunnen scheppen voor derden. Dat doen we met bestemmingsplannen, onderhoud en beheer van de openbare ruimte, deelnemen bij leefbaarheidsaanpak, onderzoek en monitoring en het op bescheiden schaal beschikbaar stellen van stimuleringsregelingen. Bij nieuwbouw kunnen we door onze grondposities (Groot Holthuizen, Middag Oost en diverse inbreidingslocaties) nog wel een sturende rol nemen. We laten in principe de markt aan zet bij het bepalen van de gewenste woningtypen, gevoed door prognose cijfers en woningmarktonderzoeken. Hierbij zijn we kritisch als het gaat om woningen in het goedkope en betaalbare segment, zowel in de koop als huurmarkt. Gelet op de looptijd van de eigen grondexploitaties zal de gemeentelijke rol vanaf 2025 meer faciliterend gaan worden.

In 2017 hebben we “Het recept voor de Liemerse Woonagenda” vastgesteld. De afgelopen jaren hebben we op basis van de zeven uitgangspunten die we daarin hebben afgesproken richting gegeven aan de ontwikkeling van de woningmarkt in de Liemers. De uitgangspunten uit de Liemerse Woonagenda zijn nog steeds relevant, al zien we op een aantal punten een accentverschuiving.  Zo zetten we nu sterker in op bouwen naar behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) en zijn we afgestapt van harde afspraken over het aantal te bouwen woningen. Bovendien hebben we de afgelopen jaren gewerkt aan een beter inzicht op vraag en aanbod in de Liemers. Dat alles is verwerkt in een aangepaste koers voor de komende jaren, die in september 2020 wordt vastgesteld.

Nota grondbeleid gemeente Zevenaar januari 2012
Grondprijsbrief gemeente Zevenaar 2020
Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025
Woonvisie Gelders Eiland 2018
Regionaal Programma Werklocaties (RPW)

In de tweede helft van maart 2020 bereikte de coronacrisis ons land. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) constateert dat vooral de verkoop van bestaande woningmarkt op peil blijft. “De enorme krapte op de markt is er nog steeds en de voorwaarden voor het kopen van een woning zijn nog steeds gunstig. Omdat de woningmarkt een vertrouwensmarkt is, is nog niet duidelijk wat de gevolgen voor de langere termijn zijn. Nu is het nog steeds een goed moment om te kopen én te verkopen.”, aldus de NVM.

Regionaal Programma Werklocaties
Het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) bevat de keuzes die de gemeenten in de regio Arnhem-Nijmegen maken voor het in balans brengen van vraag en aanbod naar werklocaties, inclusief afspraken over monitoring, evaluatie en herijking. Het RPW is een integraal document voor zowel bedrijventerreinen, kantoren als perifere detailhandel.
Dit RPW is aan het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland aangeboden voor vaststelling. Zij heeft dit RPW op 6 februari 2018 overgenomen en het daarmee gemaakt tot het toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De jaarlijkse monitoring van het RPW door de Regio Arnhem Nijmegen in 2019 heeft aanleiding gegeven om een aantal fundamentele beleidsuitspraken in dit programma te herzien. De uitgangspunten voor de herziening zijn gebaseerd op de huidige economische situatie en verschillende onderzoeken naar het toekomstperspectief voor diverse werklocaties in de regio.
De nieuwe vraagraming is gebaseerd op een jaarlijkse economische groei van 1,5%. Hierbij gebruiken we de hernieuwde toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO) 2015 van het Centraal Planbureau. Dit WLO scenario heeft een looptijd van 10jaar. De corona crisis geeft een dip, maar deze vereffent zich in die 10 jaar weer.

In de raadsvergadering van 11 juni 2020 heeft u besloten om:
1. De schrapopgave voor bedrijventerreinen te laten vervallen;
2. Het toetsingskader voor bedrijfskavels voor XXL-logistiek vast te stellen;
3. Het Regionaal Programma Werklocaties in 2020 te herzien op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in de vorengenoemde monitoring
4.  Niet in te stemmen met schrapopgave voor kantoren en PDV

De regio kiest voor het maken van regionaal bestuurlijke afspraken om tot uitvoering van de laatstgenoemde schrapopgave te komen. Het inzetten van een inpassingsplan hiervoor door de provincie lijkt daarom niet langer wenselijk. Wij gaan hierover met de regio en de provincie in overleg om te komen tot een reële en acceptabele opgave.

De besluitvorming in de colleges en raden in de regio is gebundeld aan het college van Gedeputeerde Staten van de Provincie Gelderland aangeboden ter besluitvorming. Na vaststelling door Gedeputeerde Staten zijn de voorgestelde wijzigingen mede onderdeel van het regionale toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het schrijven van voorliggende paragraaf was de besluitvorming nog niet bekend.

Het is de bedoeling dat wij eind 2020 een herziene versie van het RPW ter besluitvorming aan u kunnen aanbieden.

Project ViA15
De realisatie van de doortrekking A15, verbreding A12 en de nieuwe aansluiting hiervan bij Zevenaar Oost is afhankelijk van de behandeling van het Tracébesluit (TB) bij de Raad van State (RvS). Bij het schrijven van voorliggend document heeft deze het TB in behandeling genomen en hebben de zittingen plaatsgevonden. Een uitspraak is nog niet bekend.
De planning van de uitvoering ligt bij het project ViA15. Deze heeft als uitgangspunt dat het project in 2022-2024 is opgeleverd. De projectorganisatie heeft al diverse processen (voorbereiding, engineering, verleggen leidingen en aanbesteding) in gang gezet. Het afzetrisico voor de gronduitgifte op Businesspark 7Poort en van de Fashion Outlet Zevenaar zal door een positieve uitspraak van de RvS afnemen.